El análisis macroeconómico puede ayudarte a tomar decisiones más acertadas a la hora de operar en los mercados financieros. En este artículo te explicamos qué es el informe de ventas de viviendas de segunda mano, cómo interpretarlo y te mostramos algunas estrategias de trading en las que se utiliza.
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¿Qué Es el Informe de Viviendas de Segunda Mano y cuándo se Publica?
El informe de ventas de viviendas de segunda mano es una publicación que refleja el número de transacciones de compra-venta de inmuebles efectuadas en un período determinado. Sale mensualmente y muestra la evolución respecto al mes anterior y a los últimos 12. En Estados Unidos se elabora con datos recopilados por la Asociación Nacional de Inmobiliarias (NAR). El encargado de compilarlo en la eurozona es Eurostat. Si quieres saber la fecha exacta de publicación de cada uno puedes consultar un calendario económico.
Para confeccionarlo se tienen en cuenta varios factores:
- Inmuebles vendidos
- Precio promedio
- Inventario de viviendas disponibles para la venta
- Se efectúa un ajuste para evitar que factores estacionales distorsionen los resultados
Importancia de las Ventas de Viviendas de Segunda Mano para el Trading
De acuerdo a datos recopilados en Estados Unidos, las ventas de casas y apartamentos usados representan alrededor del 90% de las transacciones totales del sector inmobiliario. Entonces, los datos de ventas de viviendas de segunda mano reflejan de manera fiable la fortaleza o debilidad del mercado inmobiliario de su respectivo país.
A su vez, el sector de bienes raíces es un buen indicador del estado de la economía. Cuando un elevado número de ciudadanos adquieren viviendas significa que su situación financiera es desahogada. Además, tienen suficiente confianza en el contexto económico en curso como para acometer inversiones importantes.
Entonces, un país en el que está creciendo la venta de viviendas usadas es un país cuya economía atraviesa un buen momento y cuya bolsa podría fortalecerse.
Además, que se incremente la venta de viviendas es un aviso de que el consumo en otras áreas también subirá. Comprar una casa supone efectuar renovaciones, comprar muebles, electrodomésticos nuevos… Este crecimiento en el consumo repercute en mejores resultados en las empresas, que pueden llegar a aumentar su producción y las contrataciones.
Por el contrario, un sector inmobiliario que da señales de flojear nos indica que la economía podría estar debilitándose. Pueden esperarse un menor apetito por el riesgo y caídas en la bolsa. Analizando el estado del mercado inmobiliario sabrás si el ciclo económico en curso podría continuar o si se avecinan cambios.
Por otro lado, como ocurre con otros informes económicos relevantes, durante los momentos posteriores a su publicación pueden producirse movimientos marcados en los mercados de los que tú puedes aprovecharte.
Relación de los Datos de Viviendas con el Forex
Los informes del mercado inmobiliario no sólo son relevantes para invertir en bolsa, sino que también tienen efecto en los mercados de divisas. La clave sigue siendo que un informe de ventas de viviendas de segunda mano positivo indica mejora económica.
Una economía en auge puede atraer inversión extranjera, haciendo que se incremente la demanda de la divisa local, lo que redundaría en una subida de valor. Al mismo tiempo, un boom en las ventas de viviendas y el aumento de consumo que traería consigo podría conducir a un sobrecalentamiento económico. Por lo que el banco central podría subir los tipos de interés para evitar una inflación excesiva.
En el otro lado, caídas en la venta de viviendas serían indicativo de estancamiento o retroceso en la economía. Es un fenómeno puede llevar al banco central a recortar los tipos de interés para incentivar el consumo, debilitando así a la divisa local.
Cómo Interpretar los Informes de Ventas de Viviendas de Segunda Mano
Los calendarios económicos, además de mostrarte las fechas de publicación de los informes de ventas de viviendas de segunda mano, también te muestran los valores previstos por los analistas y sus resultados.
Al analizarlos puedes hacer dos lecturas:
- Dato por encima o por debajo de lo esperado: es útil para hacer trading intradiario o scalping. El mercado suele reaccionar moviéndose al alza cuando las cifras publicadas son mejores de las esperadas por los analistas y viceversa.
- Evolución de los datos: este análisis te servirá para la operativa a medio o largo plazo. Consiste en observar si hay una tendencia al alza o a la baja en los resultados de los últimos meses. Las primeras indican que la economía se está fortaleciendo y son una señal bullish para la bolsa y la divisa del país. Tendencias bajistas sugieren lo contrario.
Al mismo tiempo, el análisis de la evolución de las cifras del sector inmobiliario también te sirve para detectar cambios. Si nos encontramos en un momento de euforia, con la bolsa subiendo, pero los datos de ventas de viviendas empiezan a mostrar una pendiente descendente a lo largo de varios meses, puede ser indicativo de que estamos a las puertas de un retroceso económico.
De igual manera, si durante un período de pesimismo en el que la bolsa se encuentra cayendo, empiezan a darse datos inmobiliarios cada vez mejores, puede significar que la tendencia bajista está próxima a terminarse.
Poniendo las Ventas de Viviendas de Segunda Mano en Contexto con otros Indicadores Macroeconómicos
Tal y como ocurre con los indicadores al hacer análisis técnico, en el análisis macroeconómico no es recomendable supeditar todas tus decisiones a una única fuente. Por ello, tu trading a medio y largo plazo mejorará de manera sustancial si pones las ventas de viviendas de segunda mano en contexto con otros datos.
Los principales indicadores económicos que te ayudarán a dar profundidad a las informaciones obtenidas del mercado inmobiliario son:
Desempleo: niveles de desempleo cada vez más altos acompañados de caídas en las ventas de casas confirman que nos encontramos en un momento de deterioro económico. Bajadas en el indicador de desempleo unidas a subidas en la venta de viviendas son una señal de que la economía está fuerte. Lecturas contradictorias señalan un posible momento de cambio
Confianza del consumidor: como su propio nombre indica, este informe nos señala si los ciudadanos están dispuestos a comprar y consumir o si creen que es más conveniente ahorrar. Si su evolución contradice a la del reporte de viviendas a lo largo de varios meses, es indicativo de que la situación en el sector inmobiliario podría cambiar a corto plazo
IPC y gasto en consumo personal: si las ventas de viviendas han estado subiendo y la inflación empieza a dar señales de incrementarse, el banco central podría pasar a subir los tipos de interés. Esto provocaría retrocesos en la bolsa y un fortalecimiento de su divisa. Por el contrario, si los informes del IPC y el gasto en consumo personal, junto con las ventas de viviendas mostrasen una tendencia bajista, podría anticipar una bajada de tipos. Provocaría una devaluación de la divisa y traería subidas a la bolsa
PMIs: en un entorno en el que las ventas de viviendas suben, los PMIs también deberían hacerlo. Si ambos informes apuntan en la misma dirección, se confirma el buen (o mal) momento económico. Por el contrario, informes de viviendas favorables mientras los PMIs muestran debilidad sugiere un cambio económico a mejor. Si los PMIs muestran fortaleza, pero el sector inmobiliario está empeorando es señal de cambio a peor
PIB: el PIB es un indicador que se publica con mucho retraso. Cuando sale a la luz el dato, la situación de la economía ya ha cambiado. Poniendo en relación el último informe del PIB con los de viviendas de segunda mano podrás saber si el contexto económico seguirá igual o si habrá un cambio
Otros Informes Importantes Relacionados con el Mercado Inmobiliario
Además del informe de ventas de segunda mano, hay otros datos que te ayudarán a analizar el mercado inmobiliario de un país:
- Permisos de construcción
- Ventas de viviendas nuevas
Como has visto más arriba, la venta de casas y apartamentos de segunda mano supone alrededor del 90% de las transacciones del mercado inmobiliario. Es un indicador más representativo de la confianza y el poder adquisitivo de los ciudadanos que los otros que acabas de ver aquí.
De cualquier manera, Estos otros te ayudan a dar un contexto más profundo sobre el estado del mercado inmobiliario. Si todos están mejorando o empeorando, es una señal de fortaleza o debilidad más obvia.
Utilizando los Datos de Ventas de Viviendas para Hacer Trading
A continuación te mostraremos dos estrategias en las que se utilizan los informes de ventas de viviendas usadas. Una es para hacer operativa intradiaria y la otra es para trading a medio o largo plazo.
Anticipar una Reversión
Discrepancias entre el informe de viviendas usadas y la situación económica en curso te ayudan a anticiparte a un posible giro en el mercado antes de que se produzca. Esta estrategia te servirá para hacer swing trading en índices.
- El PIB y los PMIs llevan meses mostrando datos negativos
- Hay una tendencia bajista en el gráfico diario
- Los informes más recientes del mercado inmobiliario señalan que se está incrementando la venta de viviendas
- Espera a que el precio llegue a una zona de soporte y se forme una figura de vuelta como un doble o triple suelo, una sopera o un cup-and-handle
- Entra comprando y coloca tu stop por debajo del área de soporte
- Deja correr los beneficios ajustando el stop a cada nueva zona de mínimos que se va formando
Ruptura del Máximo Diario con Datos Mejores de lo Esperado
Esta es una estrategia para hacer scalping o trading intradiario, que suele dar buenos resultados en el S&P500 y en el NASDAQ100. Se fundamenta en que la publicación del informe de ventas de segunda mano trae volatilidad al mercado y suele generar movimientos alcistas cuando sus datos son mejores de lo esperado.
- Marca el máximo del día en el gráfico de 1 minuto
- Observa los resultados del informe. Si mejoran las expectativas, prepárate para operar comprando
- Espera a que se rompa el máximo del día
- Ejecuta tu operación de compra en el primer pullback
Notas para hacer scalping:
- Coloca tu stop 1 ATR por debajo del mínimo de la vela que rompió el nivel
- Cierra la posición cuando el precio se acerque al máximo previo al pullback
Notas para aguantar un poco más tu posición:
- Coloca el stop en la zona de mínimos anterior a la ruptura del nivel
- Deja la posición abierta hasta el cierre de la sesión de bolsa americana o vete haciendo trailing con el stop por debajo de cada nueva zona de mínimos que se forme
Conclusión
Como acabas de ver, conocer el estado del mercado inmobiliario es una buena manera de entender en qué situación se encuentran los consumidores de un país. Gracias al informe de ventas de viviendas de segunda mano podrás saber si los ciudadanos se sienten preparados para gastar e invertir o si prefieren ahorrar. Esto es importante para el trading, porque en momentos de bonanza económica, la bolsa suele subir y viceversa.
Por otra parte, el informe de ventas de segunda mano también te sirve para detectar cambios en el ciclo económico. Cuando da señales contrarias a los últimos datos del PIB o los PMIs, es indicativo de que podrían avecinarse cambios.
